车位确权，难在哪？｜山水洲城记

6月1日，长沙河西某小区，王先生站在自家车位前，手里(shǒulǐ)那份2018年签下的《车位使用权转让协议》已经(yǐjīng)泛黄，公章模糊。新来的物业人员上下打量着他：“您说这是您的车位？光凭这张纸(zhāngzhǐ)，我们可(kě)没法确认……” 这不是王先生一个(yígè)(yígè)人的尴尬。在长沙，乃至全国许多城市，当业主为爱车买下“一席之地”后，要证明“这个车位属于我(wǒ)”，竟成了一个现实难题。 2018年，王先生以18万元的价格买下了这个车位，当时拿到手的，只有一份合同和一张发票。六年过去，开发商(kāifāshāng)注销了，物业也(yě)换了新面孔。当他兴冲冲地去办理新车牌录入时，却(què)被新物业公司工作人员拦下：“王先生，抱歉，我们系统里查不到您的车位信息，我们需要核实(héshí)权属(quánshǔ)。” “那(nà)一刻，我觉得自己像个(gè)‘黑户’。”王先生苦笑着回忆，“好在翻箱倒柜，终于找到了(le)这张‘护身符(hùshēnfú)’，物业才勉强录入。但下次呢？合同要是丢了、烂了呢？”那份泛黄的合同，成了他车位唯一的“身份证”。 和王先生一样遇到“无证”尴尬的(de)还有刘先生。他(tā)去年底刚拿到河西滨江某楼盘的房门钥匙，装修(zhuāngxiū)正忙。他花近20万元买的车位，同样只有一纸合同。“停车嘛，方便安全就行(jiùxíng)，没想那么多。”但他心里也打鼓：“这合同真能管一辈子？以后卖房时，怎么证明车位也一起(yìqǐ)卖了？” 更无奈的是袁先生。他买的二手房，车位是原房主(fángzhǔ)“搭售”的。过户时，房子有红本本，车位却什么凭证也没有。“全靠原房主带我(wǒ)去物业‘刷(shuā)脸’才做(zuò)了备案。自己(zìjǐ)家的车位虽然就在楼下，但我却无法证明车位就是我的。老业主没来之前，物业人员那种质疑的眼神看着，我都担心哪天车位突然(tūrán)会不属于自己了！”袁先生的经历，道出了众多车位“无证”业主的心酸。 业主们的担忧(dānyōu)，并非空穴来风。 几年前，长沙河西的奥克斯缔壹城开发商和业主就因地下车位权属(quánshǔ)之争对簿公堂。法院二审认定车位由开发商独立(dúlì)投资建设且(qiě)未纳入公摊，判决权属归开发商，但同时要求其“适当限制物权行使，保障业主动态使用”，相对平衡了双方(shuāngfāng)权益。 诸如此类(zhūrúcǐlèi)问题，也折射出众多业主面临(miànlín)的共同困境：买的车位就像“黑户”，没有权威证明；一旦物业公司不认可，后面打官司也难(nán)举证……这些无不是车位“有合同无登记”交易模式的漏洞和隐患。 为什么不给车位也发个像(xiàng)房产证一样的“红本本”呢？橘洲君深入调查，发现(fāxiàn)背后有复杂的现实原因。 ——“办证”门槛(ménkǎn)高。 根据《民法典》第二百七十五条，能拥有独立(dúlì)产权、办理不动产权证的车位，必须(bìxū)是需经规划部门批准并在《建设工程规划许可证》明确标注、构造独立（如独立出入口、明确四至范围）的车位。现实中，大量(dàliàng)地下(dìxià)车位达不到此标准。 ——“办证”成本(chéngběn)高企。 “非产权车位(chēwèi)(chēwèi)”如果要办产权证的话，需要补缴土地(tǔdì)出让金及增值税，这笔费用不菲。从成本和盈利角度考虑，开发商普遍选择规避产权登记。如按2021年4月(yuè)印发的《桂林市城市车位（库）不动产登记办法（试行）》相关内容，非产权车位补缴土地出让金以基准地价为基准，地下(dìxià)(dìxià)一层车位需补缴实际占地面积的3%（结建车位）或20%（单建车位），而地下二层(èrcéng)及以上(yǐshàng)则(zé)无需补缴。例如，若某地下一层车位占地面积为20平方米，当地基准地价为1000元/平方米，则需补缴600元（20×1000×3%）。对于大规模车位项目，累计成本将显著压缩利润空间。 ——产权(chǎnquán)权属不清晰。 大多数开发商在出售车位时，实际(shíjì)出售的并不是(shì)产权，而是“使用权”。特别是部分车库(chēkù)属于人防工程，开发商仅拥有车位使用权，也无法办理产权证。 “本来车位就是个‘位置’而已，我们和业主签的只是一份车位使用权转让协议。”河东浏阳河畔一热(yīrè)售楼盘销售经理宋女士表示(biǎoshì)。 而对于(duìyú)车位的(de)权属问题，大多数业主在购买时并没有提出异议。长沙一位不愿具名的房地产(fángdìchǎn)资深从业人士告诉橘洲君，现在的开发商很少冒法律风险侵占公共区域或“一位多卖”，加之(jiāzhī)业主们的法律意识很强，一手车位通常不存在太多纠纷。 根据《中华人民共和国民法典(mínfǎdiǎn)》第二百七十六条，车位需首先满足业主需求。若开发商以(yǐ)长(yǐzhǎng)租名义拒绝出售车位，或强制(qiángzhì)要求业主必须购买车位才能租赁，都可能涉嫌违法。或者开发商将车位租赁与房屋买卖绑定，以“不租车位不给交房” 相要挟(yāoxié)，则可能构成《反垄断法》禁止的搭售行为。 王先生们的焦虑(jiāolǜ)，如何化解？开发商的高成本压力，又如何平衡？近年来，长沙等地开始(kāishǐ)探索新路。 2024年底，长沙公证处推出“长沙市车位使用权(shǐyòngquán)公证备案平台”。业主(yèzhǔ)通过(tōngguò)人脸识别、电子签名完成交易流程公证，获得一份具有法律效力的《车位使用权备案证明》。这相当于为合同加了一道“公信力保险(bǎoxiǎn)”，便于后续查询和二手交易核验。 为每个车位赋予(fùyǔ)不可篡改的数字(shùzì)身份证的车位数字登记管理平台也已上线。它通过“一位一码一证”，为每个车位生成不可篡改的“数字身份证”（包含唯一的“车位码(wèimǎ)”和基于北斗定位(dìngwèi)的“北斗码”），绑定空间、交易和数据。 车位(chēwèi)使用权公证备案法律效力如何？ 湖南泓锐律师事务所刘天沛律师在接受橘洲君采访时表示：“公证备案和数字登记(dēngjì)，依据《电子签名法》，其法律效力毋庸置疑，是使用权的(de)重要辅助证明。”但(dàn)他也指出，这与“不动产(bùdòngchǎn)登记”有本质区别，目前尚未纳入不动产统一登记体系，与现有法规的衔接还需完善。 新探索也(yě)面临考验。58岁的陈先生直言：“我习惯拿在手里的东西(dōngxī)，数字的东西万一系统坏了、信息(xìnxī)泄露了怎么办？”每车位约300元的登记/备案费用，对部分业主和中小开发商也是考量。 民生无小事。如何让“数字确权”从可行走向普及，真正(zhēnzhèng)替代“合同(hétóng)焦虑”？ ——政府引导(yǐndǎo)与政策衔接。 政府层面(céngmiàn)可加强顶层设计，明确数字登记/公证备案的法律(fǎlǜ)地位和操作规程，探索与未来可能的车位产权登记体系的接口。 ——平台整合与公信力(gōngxìnlì)建设。 推动公证备案平台与数字登记平台的数据(shùjù)互联互通，避免信息孤岛。确保平台运营的稳定性、安全性和(hé)长期性，赢得公众信任。可(kě)推动社区、物业(wùyè)服务中心设立自助查询打印点，方便不熟悉手机的业主获取纸质版凭证。 ——法规(fǎguī)完善与标准统一。 在《民法典》框架下，进一步细化车位使用权流转(liúzhuǎn)、登记、保护的细则(xìzé)，为数字确权提供坚实的法律(fǎlǜ)支撑。推动建立统一的登记信息标准和查询系统。 ——市场(shìchǎng)参与方协同。 鼓励开发商在销售环节主动(zhǔdòng)引导业主进行登记/备案(bèiàn)，将其作为提升服务、保障交易透明度的举措。物业公司应积极接入并利用好这些平台(píngtái)，提升管理服务水平。 车位的价值，不仅在于停放一辆车，更在于为奔波的生活提供一个确定的归属。当泛黄的合同承载不起这份“确定”，当数字的光芒初现却仍显(réngxiǎn)朦胧，我们呼唤的，是技术创新、法律完善与治理智慧(zhìhuì)的同频共振。这方小小的地下空间，终将(zhōngjiāng)因清晰(qīngxī)的“数字身份”和法治保障，成为(chéngwéi)城市精细化治理的温暖注脚。 编辑/尹玮(yǐnwěi) 校读/肖应林 初审/彭培成 终审(zhōngshěn)/沐刃